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到底谁绑架了中国房价?

2016-08-21 财爷 思想内参

注:文章转自 财爷分享(ID:leader-share),版权归原作者所有。




谁绑架了中国经济一目了然。


到底谁绑架了中国房价?

财爷


加拿大房价可以大跌20%,中国房价为何使用千奇百怪的调控措施,却调不下来?


近日,加拿大房价大跌的事情,惊呆了中国的小伙伴。人家房价下跌,虽然跟我们没半毛关系,但确实也揭露了一个事实,就是政府的调控,是完全可以让房价下跌的,关键看你是真心调控还是假调控。


显然,加拿大政府的调控是下决心的,而且是有针对性和有效果的。7 月底,加拿大 BC 省决定对海外买家征收 15% 的额外房产税,此消息一出,温哥华楼市可谓用崩塌来形容。


8 月新规生效后,温哥华楼市骤冷,房价大跌20%,成交量急剧下滑,海外投资者选择放弃购房,而不是缴纳税款,更糟糕的是,不受新政影响的当地居民因为预期房价走低也选择观望,甚至撤回购房合同。


当地的报道称,尽管 8 月是楼市淡季,但相较去年同期来说,楼市销量可以用 " 雪崩 " 来形容。房地产经纪商 Brent Eilers 通过 MLS 数据统计,从 8 月 1 日到 14 日,西温哥华地区只有 3 套房屋出售,去年同期是 52 套,同比跌幅高达 94%。


除了西温哥华,列治文地区销售暴跌 96%,北本拿比地区跌幅为 95%,西区、高貴林市均遭到打击。平均来看,8 月前两周大温哥华地区楼市销量跌了 85%。


这些买房者中,无疑中国人的占比最大。早在温哥华征收房产税之前,国内外媒体曾多次报道中国人在温哥华的“买买买”行为,更有新闻标题称“中国人买下了整个温哥华”。


此次征收房地产税,降低了中国人的购买欲望和热情,也给当地的房产市场带来沉重打击。


中国网友惊呼:原来要让房价降下来这么容易的,长见识了!


也有网友开玩笑说,中国经济学家着急了,说中国房价不能跌,一跌中国经济就蹦了,中国经济不行了,整个世界的经济都不行了。所以中国房价不能跌。


尽管是一句玩笑话,但说明在中国,不是房价降不了,而是有太多的既得利益集团,有太多的人不想让它降下来。特别是以官员阶层和有多套房子的人,都指望房价不断上涨,一是来维持地方政府的卖地收入,二是来维持自己的资产价格和名义财富。


就在大家讨论加拿大温哥华的房价大跌的时候,上海却接连曝出了地王。


8月17日上午,上海静安中兴社区两个地块正式出让,起拍价46亿元,吸引了18家房企及联合体前来竞价。最终由融信中国以总价110.1亿元竞得,溢价率139%,成交楼面价10万元/平方米,可售部分实际楼面价14万5/平方米。


看到这样的新闻,简直让人目瞪口呆:上海的楼面价已经涨到了14.5万,这尼玛是不是有点太疯狂了?尽管这块地位置不错,距离陆家嘴也就3公里,到外滩2公里,但位置核心,也不能这么高价格吧,莫非这上海房价真要涨到30万一平米不成?届时一套上海的房子要卖到3000万!


要知道在美国100万美元就能买一套很好的房子了,再加上移民费用,大概也就1000万搞定。剩下2000万,随便买点什么,衣食无忧的过几辈子。傻子才在上海苦逼的上班!所以除非闭关锁国,一分钱也不让流出去,否则根本就没有这个涨到30万的逻辑。


这次的“地王”融信中国只是一个福建的民企,香港上市的时候股价5.5港元,现在7港元,整个市值也就95亿港币,也就相当于81亿人民币,而公司的销售额也不高,一年不到300亿元,在中国众多的房地产企业里刚刚前30名。但它有一点特别的高,那就是负债率,从2012年开始资产负债率就一直在90%左右,净负债率一度高达15倍。


一家市值不到90亿的公司,却用110亿资金买了一块地,说明这个家伙真的敢借钱、敢出手,特点就是——胆大!


融信中国今年3月开始进军上海,一共拿了13块地总价超过345亿。它拿地花的钱,比他卖出去的房子拿进来的钱都多,显然这是一个入不敷出的局面。这其实已经超出了一个企业健康的财务范畴,毫无疑问,融信就是在赌——赌上海房价继续涨,而且大幅的涨。


为什么赌性这么大?因为他不赌下去,就得退出上海,相对于土地供给严重过剩的二三线城市来说,赌一线城市,胜算的概率似乎还要大些,尽管现在已经穷途末路。


一个到处借钱的地产公司,押上了所有的资金拼死一搏,赢了就自己赚大钱,输了就破产,把烂账甩给银行,这就是他们的考虑。所以,这种金融风险真的巨大无比!银行可以不给它贷款,但我们看到融信中国的融资渠道,包括在二级市场发债,包括通过诺亚财富去卖私募基金,换句话说间接融资虽然风险可以控制,但直接融资的风险其实已经相当大。最后银行不赔钱,但老百姓的钱必然血本无归。


说得不好听,这样的房地产公司,其实是在绑架中国房价,绑架中国经济,绑架中国金融。


通过以上分析,其实中国的房价问题症结很明显,地方政府方面,并不真想调控,还是希望托住房价,以便地价卖个好价格;开发商方面,其实钱也没那么多,只不过没有其他投资途径,只能通过不断借钱拿地,捆绑银行,等待房价上涨以获取暴利;金融政策方面,因为实行外汇管制和资本管制,国内资本很难出去,导致你没有别的选择,有钱也只能在国内等着被稀释,而不能走出国门做其他投资和对冲。


但是,任何泡沫都是要破灭的,击鼓传花的游戏能一直玩下去吗?什么时候会是一个尽头?某些利益集团的绑架,最终要让所有人来承担责任?



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